Zawarcie umowy najmu

Pierwszą czynnością, jaką należy ustalić to sprawdzenie czy do kogo należy dany lokal. Kto jest właścicielem. Niekiedy strony chcąc skorzystać ze swobody zawierania umów sporządzają umowy, które są sprzeczne z normami prawnymi, przez co są nieważne. Najczęściej powielanym błędem jest swoboda w terminach wypowiedzenia. Tak istotny błąd skutkuje nieważnością takowego zapisu. Przez umowę najmu rozumie się zobowiązanie oddać najemcy rzecz do używania przez czas określony lub nieokreślony, natomiast najemca zobowiązuje się regularnie płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W ochronie dobra właściciela korzystnym jest zawieranie umów na czas określony. Zawarcie zobowiązania na czas nieoznaczony rodzi pewne niebezpieczeństwo. Jest nim wypowiedzenie umowy ze skutkiem 3 letniego okresu wypowiedzenia. Dlatego też najbezpieczniejszą formą dla właściciela lokalu jest zawierania umów na kilka miesięcy.

Ponieważ obowiązki najemcy wykazują zadbanie o stan techniczny ważne, aby sporządzić protokół, który ma za zadanie określenie znajdujących się urządzeń oraz stanu technicznego w dniu podpisania umowy. Protokół ten tez jest brany pod uwagę w momencie zdania lokalu po rozwiązaniu czy wygaśnięciu umowy.

Strony mogą uzależnić zawarcie umowy od wpłacenia kaucji. Daje ona zabezpieczenie właścicielowi lokalu w przypadku zalegania za czynsz lub innych nieprzewidzianych zdarzeń np.: zdemolowanie lokalu przez najemcę. Kaucja nie może być większa niż 12- krotność czynszu. Kaucja ( także zwaloryzowana) podlega zwrotowi do miesiąca czasu od momentu opróżnienia lokalu.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego



 

W serwisie wzory pism z komentarzem:

• Pozew o rozwód
• Pozew o alimenty
• Pozew o ustalenie ojcostwa i alimenty
• Wniosek o pozbawienie władzy rodzicielskiej
• Wniosek o zawieszenie władzy rodzicielskiej
• Wniosek małżonka o nakazanie wypłacenia mu wynagrodzenia za pracę drugiego małżonka
• Pozew o ustalenie rozdzielności majątkowej
• Pozew o separację
• Wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych
• Pełnomocnictwo procesowe
• Pozew o zapłatę w postępowaniu nakazowym

i inne z zakresu prawa rodzinnego, sprawdź w Bazie wzorów pism

Wzory pism z komentarzem z zakresu prawa pracy: zobacz więcej
Wzory pism dotyczące postępowania sądowego zobacz więcej

Właściciel lokalu ma obowiązek:

1. zapewnić prawidłowe działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem i jego otoczenia: ( instalacji wodociągowej, gazowej, ciepłej wody, zewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej bez osprzętu, wymiana pieców grzewczych, okien, drzwi, tynków)
2. utrzymywanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń budynku służących do wspólnego użytku

Obowiązki najemcy:

1. Przestrzeganie porządku i utrzymywani lokalu w należytym stanie technicznym i higienicznym ( podłóg, posadzek, drzwi, okien trzonów kuchennych, kuchni, grzejników, białego montażu, osprzętu anteny zbiorczej. Wszelkie zmiany w umowie wymagają formy pisemnej i okresie obowiązywania umowy najmu strony informują się wzajemnie o każdej zmianie adresu zamieszkania czy też siedziby. Niedopełnienie tej formalności rodzi skutek prawidłowego doręczenia pisma ( zapowiedzeniem odbioru).W przypadku ulepszania stanu lokalu należy uzyskać zgodę w formie pisemnej od właściciela lokalu. Jeśli na wskutek awarii doszło do uszkodzenia lokalu lub jest takie zagrożenie to właściciel pod nieobecność najemcy lub sprzeciwu ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza straży miejskiej lub policji lub w razie konieczności przy udziale straży pożarnej. Właściciel mieszkania sporządza protokół z zajścia, a rzeczy najemcy odpowiednio zabezpiecza. Jeśli szkody lokalu są tak duże, że trzeba opróżnić lokal to najemca powinien niezwłocznie uczynić. Właściciel pokrywa koszty innego najmu ( zastępczego) jednak nie dłużej niż 12 mc. Koszt najmu nie może być wyższy niż dotychczasowy. Najpóźniej po upływie 12 mc właściciel ma obowiązek udostępnić lokal według obowiązującej umowy.

Czynsz

Obowiązkiem najemcy jest regularna wpłata za korzystanie z lokalu. Termin ostatecznej wpłaty powinien być zawarty w umowie. Najczęściej jest płacony z góry i do dziesiątego każdego miesiąca. Właściciel ma prawo podwyższać czyn wypowiadając jednoczenie warunki finansowe dotychczasowej umowy. Podwyżka dotycząca czynszu( nie wliczając opłat niezależnych od wynajmującego) nie może być przeprowadzana częściej, niż co 6 mc. ,oraz nie może przekraczać 10 procent dotychczasowe czynszu w skali roku. Właściciel lokalu może natomiast podwyższyć czynsz, jeśli wymagają tego np. nieprzewidziane wydatki związane z lokalem, czy tez budynkiem. Właściciel przedstawia lokatorowi zestawienie wydatków. Najemca ma natomiast obowiązek do pokrycia kosztów w uzasadnionym przypadku i kwocie, jakiej odpowiada słuszność poniesionych wydatków. W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. Jednakże opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny jest pojęciem znanym od dawna w prawodawstwie. Po zmianie ustawy, a mianowicie najnowszej aktualizacji pojawia się wzmianka o najmie okazjonalnym. Umowa o najem okazjonalny pojawia się w momencie, kiedy właściciel lokalu posiada inny lokal do swojej dyspozycji i spełnia on jego potrzeby, natomiast -właściwy lokal- wynajmuje na krótki okres. Zjawisko to nazwano wynajmem okazjonalnym. Charakterystyczne jest to, że w umowie o najem okazjonalny właściciel może podwyższyć czynsz wg swojego uznania. Najemcy nie przysługuje też prawo do lokalu socjalnego. Zatem nie chroni go Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z wyjątkiem przepisów art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 1 i 2 pkt 1-3, art. 13 i art. 18 ust. 1 i 2 ustawy. Wiążące są, więc zapisy umowy najmu oraz Kodeksu cywilnego.

Rozwiązanie umowy o najem

Umowy mogą być zawierane na czas określony wówczas w naturalny sposób umowa wygaśnie. W przypadku umowy na czas nieokreślony sprawa jest bardziej skomplikowana. Jeśli właściciel chce wypowiedzieć umowę wbrew woli lokatora to lokatora chroni ustawa. Wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności sporządzone na piśmie

Ustawa określa przypadki rozwiązania umowy :

1. Nie później niż na miesiąc naprzódna koniec miesiąca kalendarzowego właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę o najem, jeżeli lokator:
- Zalega z opłatą za czynsz, za co najmniej za trzy okresy płatności
- Używa lokalu w sposób niezgodny z przeznaczeniem
- Podnajął, oddał do bezpłatnego użytku lokal lub część lokalu
- W rażący sposób zaniedbuje obowiązki lokatora ( dewastacja, zaniedbanie)
- Zajmuje lokal wymagający opróżnienia w związku z koniecznością remontu lub rozbiórki.

2. Nie później niż na pół roku naprzódna koniec miesiąca kalendarzowego
- Jeśli właściciel ma zamiar zamieszkać w lokalu, który wynajął, to może wypowiedzieć umowę lokatorowi. W przypadku, gdy najemcy przysługuje lokal zastępczy to właściciel zobowiązany jest go zapewnić. Warunki powinny być zbliżone do dotychczasowej umowy. Zarówno lokalu jak i finansowe.

3. Nie później niż na 3 lata naprzód
- Jeśli właściciel zamierza zamieszkać w lokalu wynajmowanym lub jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny- w przypadku, kiedy lokatorowi nie przysługuje prawo do innego lokalu. Jeśli właściciel nie korzysta z lokalu po upływie 6 miesięcy po opróżnieniu, to najemcy przysługuje powrót do lokalu na dotychczasowych warunkach. Poza tym uprawnieniem lokator ma prawo żądać zwrotu kosztów przeprowadzi i kary ustawowej od właściciela lokalu - jako wartości odtworzeniowej lokalu.
- Jeśli lokator w sposób rażący zaniedbuje lokal( dewastacja, zaniedbanie, rażące zachowanie) to inni lokatorzy mają prawo wystąpić o eksmisję owego lokatora. Ponadto nie ma potrzeby uzyskania zgody wszystkich lokatorów o wydalenie aspołecznego najemcy.

Po ustaniu umowy o najem:
- Najemca zobowiązany jest do oddania lokalu odnowionego i w należytym stanie technicznym.
- Najemca powinien opróżnić lokal w wyznaczonym terminie.Jeśli uchyla się od tego obowiązku wówczas trzeba wystąpić na drogę sądową. Po nowelizacji ustawy wprowadzono zakaz eksmisji -na bruk.W wyniku nowelizacji w zakresie najmu prywatnego przestała natomiast obowiązywać zasada, zgodnie, z którą sąd nie mógł odmówić prawa do lokalu socjalnego pewnej kategorii osób (kobietom w ciąży, małoletnim, niepełnosprawnym lub ubezwłasnowolnionym oraz osobom sprawującym nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkałym, obłożnie chorym, emerytom i rencistom spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej oraz bezrobotnym). Obecnie w zakresie najmu prywatnego przyznanie prawa do lokalu socjalnego zależy już tylko od uznania sądu. Eksmitować można jedynie do lokalu zastępczego. Najemca może sam go poszukać lub właściciel, czy też gmina.Za czas zajmowanego lokalu właścicielowi przysługuje odszkodowanie w wysokości kwoty czynszu.


Zawarcie prawidłowej umowy wymaga rozwagi i wiedzy. Dla własnego dobra jest sporządzenie umowy na piśmie i każdej zmiany. Warto też zasięgnąć wiedzy zakresu dzierżawy, aby nie popaść w konflikt interesów. Polecam też przeanalizować formę opodatkowania.

opracowała: Agnieszka Gębczyńska
Stan prawny na 1.12.2008r.